Vom ersten Gedanken bis zur letzten Rate
Was vor dem Kauf zu klären ist, was zwischen Notartermin und Auszahlung passiert – und woran nach dem Einzug niemand denkt.
Ein Immobilienkauf besteht aus drei Abschnitten, und in jedem geht etwas anderes schief. Diese Seite geht sie der Reihe nach durch – ohne Fachchinesisch, mit den Stellen, an denen es in der Praxis hakt.
Vor dem Kauf: rechnen, bevor Du suchst
Der häufigste Fehler ist die Reihenfolge. Wer erst das Haus findet und dann zur Bank geht, verhandelt aus der schwächsten Position, die es gibt – unter Zeitdruck und emotional gebunden.
Einkommen, Eigenkapital, laufende Verpflichtungen. Daraus ergibt sich ein Rahmen – und der bestimmt, welche Objekte Du Dir überhaupt ansiehst.
Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und meist der Makler. Zusammen ein zweistelliger Prozentsatz, den viele unterschätzen.
Mit einer schriftlichen Machbarkeitsaussage im Rücken. Verkäufer und Makler nehmen Interessenten anders wahr, die ihre Zahlen kennen.
Rechne selbst durch
Welcher Kaufpreis ist für Dich realistisch? Vorwärts aus Deinem Einkommen gerechnet – oder rückwärts, wenn Du schon ein konkretes Objekt im Auge hast.
Öffnen → KaufnebenkostenGrunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundschuld auf einen Blick – und wie sich der Anteil verschiebt, je nachdem wie viel Eigenkapital Du einsetzt.
Öffnen → TilgungsplanWas von der Rate ist Zins, was ist Tilgung – und was bleibt am Ende der Zinsbindung offen? Die Zahl, die über den Rest der Finanzierung entscheidet.
Öffnen → Miete oder KaufDer Vergleich, der beide Seiten fair behandelt: Vermögen als Käufer gegen Vermögen als Mieter, mit Nebenkosten und Instandhaltung.
Öffnen →Vorsicht bei Reservierungsgebühren. Wird Dir angeboten, ein Objekt gegen Zahlung für ein paar Wochen zu blockieren, lies genau, was Du dafür bekommst. Häufig ist das wenig – und ob und wann Du das Geld zurückbekommst, steht selten so klar im Vertrag, wie es klingt.
Und der Klassiker: Die Bank will Unterlagen, die Du erst besorgen musst. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis – das dauert Tage bis Wochen. Frag mich vorher nach der Liste, dann liegt alles bereit, wenn es schnell gehen muss.
Der Kaufvertrag
Beim Notar wird es verbindlich. Vieles davon läuft von selbst – zwei Dinge solltest Du trotzdem wissen.
Zwei Wochen Bedenkzeit. Der Entwurf soll Dir als Verbraucher zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Das ist kein Formalismus, sondern Deine Zeit zum Lesen – und zum Nachfragen, was Du nicht verstehst.
Der Notar berät beide Seiten. Er ist neutral und prüft nicht, ob der Preis angemessen oder die Finanzierung tragbar ist. Diese Fragen sind vorher zu klären, nicht im Termin.
Die Auflassungsvormerkung wird für Dich ins Grundbuch eingetragen. Sie sichert Deinen Anspruch auf das Eigentum, bevor Du zahlst – niemand kann die Immobilie in der Zwischenzeit ein zweites Mal verkaufen oder belasten.
Die Grundschuld für Deine Bank wird meist im selben Termin bestellt. Sie ist die Sicherheit für das Darlehen und Voraussetzung dafür, dass ausgezahlt wird.
Von der Unterschrift bis zum Geld
Zwischen Notartermin und Auszahlung liegen mehrere Wochen. Das ist normal – und die Reihenfolge ist immer dieselbe.
Goldene Nummer heißt: Hier bist Du am Zug – alles andere läuft ohne Dein Zutun.
Wann steht die Fälligkeit?
Die Bank zahlt nicht Schritt für Schritt, sondern erst, wenn alles gleichzeitig vorliegt. Ein einziger fehlender Punkt hält den ganzen Termin auf. Setz die Haken und Du siehst, woran es hängt.
Das ist die Regel, nicht Dein Fall: Welche Nachweise Deine Bank genau verlangt, steht in der Darlehenszusage – und die gehen wir zusammen durch. Nichts von dem, was Du hier anklickst, wird übertragen oder gespeichert.
Der Abruf: drei Wege
Steht die Fälligkeit, muss jemand der Bank sagen, dass sie zahlen soll – von selbst tut sie es nie. Welchen Weg sie dafür vorschreibt, ist von Haus zu Haus verschieden.
Du meldest Dich im Portal Deiner Bank an, wählst die Auszahlung aus, trägst Betrag, Empfängerkonto und Wunschtermin ein und hängst die Fälligkeitsmitteilung an. Kein Ausdruck, kein Postweg – und Du siehst den Stand selbst.
Der schnellste WegDie Bank schickt ein Abrufformular, oft schon mit den Vertragsunterlagen. Ausfüllen, unterschreiben – bei zwei Darlehensnehmern beide – und zurück per Upload oder Post. Manche Häuser bestehen auf dem Original.
Plane den Postweg einEine Nachricht an den Sachbearbeiter, Fälligkeitsmitteilung im Anhang. Manche Banken akzeptieren das, andere bestehen auf einer Unterschrift – verlass Dich nicht darauf, ohne vorher gefragt zu haben.
Nur, wo die Bank es zulässtWelchen Weg Deine Bank geht, steht in Deinen Unterlagen. Ich kläre das, bevor der Notartermin überhaupt stattfindet – damit am Fälligkeitstag nichts fehlt und keine Verzugszinsen entstehen. Sprich mich an.
Und dann?
- Abruf geht raus
Über den Weg, den Deine Bank vorgibt – mit Betrag, Konto und dem Tag, an dem das Geld da sein muss.
- Die Bank prüft
Sind alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt? Fehlt ein Nachweis, meldet sie sich – im schlechtesten Fall erst kurz vor dem Termin.
- Überweisung
Nicht an Dich, sondern an das im Kaufvertrag genannte Konto: an den Verkäufer, dessen Bank oder ein Notaranderkonto.
- Wertstellung
Ein bis zwei Bankarbeitstage später ist das Geld dort. Der Notar bestätigt den Eingang und der Kauf ist vollzogen.
Ab dem Auszahlungstag laufen die Zinsen auf den ausgezahlten Teil – und die Bereitstellungszinsen darauf enden. Deshalb ist es beim Neubau richtig, jede Rate erst dann abzurufen, wenn sie wirklich fällig ist: zu früh abgerufenes Geld kostet Zinsen, zu spät abgerufenes kostet Verzugszinsen beim Verkäufer.
Zwischen Zusage und Abruf liegt eine Frist, in der das Geld für Dich bereitliegt, ohne etwas zu kosten. Ist sie vorbei, berechnet die Bank Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Teil.
Wie lang diese Frist ist und was danach anfällt, steht in Deinem Vertrag und unterscheidet sich von Bank zu Bank deutlich. Beim Neubau ist das der wichtigste Punkt überhaupt – dort vergehen oft Monate bis zur letzten Rate.
Beim Kauf vom Bauträger wird nicht auf einmal gezahlt, sondern nach Baufortschritt in mehreren Raten – die Makler- und Bauträgerverordnung gibt den Rahmen vor.
Für Dich heißt das: Jede Rate muss einzeln abgerufen werden, und der Baufortschritt muss stimmen. Zahle nichts, was nicht gebaut ist.
Fälligkeitsmitteilung, Abruf, Nachweise, Fristen: In dieser Phase kommt vieles gleichzeitig, und jede Stelle wartet auf eine andere. Ich übernehme den Schriftverkehr mit der Bank und sage Dir, wann Du was tun musst.
Nach dem Einzug
Die Finanzierung läuft – und genau jetzt entstehen die Entscheidungen, die über die Gesamtkosten bestimmen.
Die erste Rate kommt meist im Monat nach der Vollauszahlung. Bis dahin zahlst Du oft nur Zinsen auf das, was schon geflossen ist. Prüf den ersten Kontoauszug – dort steht, ob alles so läuft wie besprochen.
Sondertilgung nutzen. Die meisten Verträge erlauben jedes Jahr einen bestimmten Anteil zusätzlich zu tilgen, ohne Aufschlag. Wer das nicht nutzt, verschenkt die stärkste Stellschraube, die er hat – und ungenutzte Jahre lassen sich nicht nachholen.
Rechnungen aufheben. Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt und – bei einer vermieteten Immobilie – nahezu alle Kosten rund um das Objekt sind steuerlich relevant. Was Du wegwirfst, kannst Du nicht mehr geltend machen.
Nach meist zehn Jahren steht die Anschlussfinanzierung an. Das ist nicht nur die Frage nach dem neuen Zins – es ist auch der günstigste Moment, eine Modernisierung mitzufinanzieren oder teure Kredite abzulösen.
Mehr dazu →Der Termin, den sich niemand notiert. Eine Zinsbindung endet auf den Tag genau – und wer sich erst im letzten Halbjahr kümmert, nimmt, was die Hausbank anbietet. Bis zu fünf Jahre vorher lässt sich der Zins über ein Forward-Darlehen sichern. Trag Dir das Datum ein, sobald Du den Vertrag hast.
Was sich sonst noch ändert
Mit dem Kauf ändert sich mehr als die Wohnadresse. Damit Du es einordnen kannst, in ehrlicher Reihenfolge – und mit dem Hinweis vorweg: Ich vermittle diese Absicherungen auch. Deshalb steht hier, was die Bank verlangt, was wirklich zählt und was Zeit hat.
- WohngebäudeversicherungOhne Nachweis zahlt keine Bank aus – die Immobilie ist ihre Sicherheit. Beim Kauf geht der bestehende Vertrag zunächst auf Dich über; Du hast ein Sonderkündigungsrecht und solltest davon Gebrauch machen, wenn Deckung oder Preis nicht passen.
- Die richtige VersicherungssummeNicht der Kaufpreis zählt, sondern was ein Wiederaufbau kosten würde. Zu niedrig angesetzt, kürzt der Versicherer im Schadensfall anteilig.
- Wenn zwei die Rate tragenFällt ein Einkommen dauerhaft weg, läuft die Rate weiter. Für diesen Fall gibt es Absicherungen – und sie sind selten teuer, solange man jung und gesund ist.
- ArbeitskraftDas Darlehen hängt an Deinem Einkommen, nicht an der Immobilie. Was passiert, wenn Du länger nicht arbeiten kannst, ist die Frage, die am häufigsten zu spät gestellt wird.
- Hausrat anpassenGrößere Wohnfläche, alte Versicherungssumme – das passt nach einem Umzug fast nie noch zusammen.
- Was Du nicht tilgstNicht jeder Euro gehört in die Sondertilgung. Ab einem gewissen Punkt ist es sinnvoller, parallel aufzubauen – das rechnen wir gemeinsam durch.
- Die zweite ImmobilieWer einmal finanziert hat, kennt den Ablauf. Eine vermietete Immobilie funktioniert wirtschaftlich anders als das Eigenheim – mit Mieteinnahmen und steuerlicher Wirkung.
- ModernisierenEnergetische Maßnahmen lassen sich fördern. Am günstigsten wird es, wenn man das mit der Anschlussfinanzierung zusammenlegt.
Das ist für Dich relevant – 4 Punkte:
Wähl oben aus, was passt – die Liste wird kürzer und genauer.
Ein Hinweis in eigener Sache. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Was hier steht, ist der Ablauf aus der Praxis – bei Fragen zu Vertrag oder Steuer gehören Notar, Anwalt oder Steuerberater an den Tisch.
Häufige Fragen
Die Fragen, die im Erstgespräch fast immer kommen.
Eine feste Grenze gibt es nicht. Als Faustregel gilt: Wer die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln trägt, steht solide da – denn diese Kosten schaffen keinen Gegenwert, den eine Bank beleihen könnte.
Weniger geht, kostet aber mehr Zins, weil der Beleihungsauslauf steigt. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner siehst Du, wie sich das bei Deinem Kaufpreis verschiebt.
Wenn die Unterlagen vollständig sind, geht es meist schnell. Was die Sache in die Länge zieht, sind fehlende Nachweise – ein Grundbuchauszug, eine Teilungserklärung, die letzte Gehaltsabrechnung.
Deshalb sammeln wir die Unterlagen, bevor es eilig wird, und nicht danach.
Bis zur Beurkundung ja – ein Immobilienkaufvertrag ist erst mit der notariellen Beurkundung bindend. Danach nicht mehr ohne Weiteres, und ein Rücktritt kann teuer werden.
Genau deshalb ist die Reihenfolge so wichtig: erst die Finanzierung klären, dann unterschreiben.
Der Zahltag steht in der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Wird er überschritten, kann der Verkäufer Verzugszinsen verlangen – das ist der teuerste Weg, ein paar Tage zu verlieren.
Deshalb wird der Abruf frühzeitig vorbereitet und nicht am Tag der Fälligkeit begonnen.
Das ist eine Abwägung, keine Rechnung. Eine lange Bindung kostet in der Regel etwas mehr und nimmt Dir dafür das Risiko steigender Zinsen ab. Eine kurze ist günstiger und lässt Dich früher neu verhandeln – wenn die Zinsen dann höher stehen, zahlst Du drauf.
Entscheidend ist, wie viel Sicherheit Du brauchst und wie hoch die Restschuld am Ende noch ist. Der Tilgungsrechner zeigt Dir die zweite Zahl.
Für Dich entstehen keine Kosten. Kommt eine Finanzierung zustande, vergütet mich die Bank – bei allen Häusern nach vergleichbaren Sätzen, sodass sich daraus kein Grund ergibt, Dir das eine oder andere Angebot vorzuziehen.
Wenn Du wissen willst, wie das im konkreten Fall aussieht, frag mich. Ich sage es Dir.
Wo stehst Du gerade?
Ob erste Überlegung, konkretes Objekt oder eine Finanzierung, die schon läuft – sag mir, wo Du stehst, dann sortieren wir gemeinsam, was als Nächstes dran ist.
Mo – Fr, 10:00 – 18:00 Uhr · weitere Termine auf Anfrage