Für Vertriebspartner
Zahlen, Argumente und Werkzeuge für Dein Kundengespräch. Diese Seite ist kein Werbeprospekt, sondern ein Arbeitsmittel – und sie wächst mit dem, was Du aus Deinen Gesprächen zurückmeldest.
Die Marktlage heute
Stand 01.09.2026. Diese Zahlen aktualisieren sich werktags von selbst – Du kannst sie im Gespräch nennen, ohne nachzusehen.
Vollfinanzierung · 95 bis 100 Prozent vom KaufpreisDer Fall, mit dem die meisten Kunden tatsächlich rechnen. Nenn im Gespräch diese Zahl – sie ist die realistische, nicht die schönste. Sind die Nebenkosten mitfinanziert, liegt der Auslauf über 100 Prozent und der Zins bei 5,05 Prozent.
Bestfall · 60 bis 80 Prozent vom KaufpreisDer Wert, den Vergleichsportale als „Bauzins" ausweisen. Er gilt nur, wenn der Kunde reichlich Eigenkapital mitbringt – als Erwartung im Erstgespräch ist er gefährlich.
Herkunft: tägliche Zinsstruktur für Pfandbriefe der Deutschen Bundesbank zuzüglich Bankmarge. Banken refinanzieren Baufinanzierungen über Pfandbriefe – deshalb ist diese Kurve der eigentliche Treiber des Bauzinses. Wenn ein Kunde fragt, woher die Zahl kommt: Sie steht auf bundesbank.de.
Beide Werte gelten für zehn Jahre Zinsbindung. Bei 60 bis 80 Prozent Beleihung sind es für 5 Jahre 3,74 % und für 15 Jahre 4,16 %; bei Vollfinanzierung liegt jeweils der Beleihungsaufschlag von 0,60 Punkten obendrauf.
Die Gegenprobe, die kein Zins zum Nennen ist: Rechne den Kunden zusätzlich mit 1,5 Punkten Aufschlag durch – bei Vollfinanzierung also mit 6,05 %, im Bestfall mit 5,45 %. Das ist keine Erwartung und keine Prognose, sondern die Frage: Trägt er die Rate auch dann noch, wenn die Anschlussfinanzierung teurer wird? Wer das vor dem Abschluss klärt, verkauft keine Finanzierung, die in zehn Jahren platzt. Der Aufschlag steht in einstellungen.json und lässt sich ändern.
Die vollständige Staffel nach Beleihungsauslauf: bis 60 % 3,65 % · 60 bis 80 % 3,95 % · 80 bis 90 % 4,15 % · 90 bis 95 % 4,30 % · 95 bis 100 % 4,55 % · über 100 % 5,05 %.
Die Rechner – und wann Du welchen brauchst
Alle vier laufen im Browser, ohne Anmeldung, und starten mit dem heutigen Marktzins. Du kannst sie im Gespräch aufrufen oder dem Kunden den Link schicken.
Die erste Zahl im Erstgespräch. Klärt sofort, ob das Eigenkapital reicht – bevor über Objekte gesprochen wird.
Rechner öffnen → TilgungsplanWenn die Rate im Raum steht. Zeigt schwarz auf weiß, was ein Prozentpunkt Tilgung an Laufzeit bedeutet.
Rechner öffnen → Miete oder KaufFür Unentschlossene. Nimmt dem Satz „Miete ist rausgeworfenes Geld" die Schärfe und macht daraus eine Rechnung.
Rechner öffnen → AnschlussfinanzierungFür Bestandskunden. Und der Einstieg in Modernisierung, Umschuldung und freies Kapital – im Rechner direkt mitrechenbar.
Rechner öffnen → Eigenheim-CheckDer tiefere Einstieg für die Eigennutzung: was tragbar ist und welches Budget realistisch bleibt.
Analyse öffnen → Kapitalanlage-AnalyseFür vermietete Objekte: Mieteinnahmen, Kosten, Steuer und Rendite über zehn Jahre.
Analyse öffnen →Was ich für eine belastbare Aussage brauche
Mit diesen Angaben bekommst Du in der Regel am selben Tag eine Einschätzung, ob und zu welchen Konditionen es geht. Ohne sie wird es Kaffeesatz.
Nettoeinkommen aller Beteiligten, Beschäftigungsart und seit wann, Geburtsjahr, Familienstand, Anzahl Kinder. Bestehende Kredite und Leasingverträge mit Rate und Restlaufzeit.
Kaufpreis, Adresse oder wenigstens Ort, Wohnfläche, Baujahr, Art (Wohnung, Haus, Neubau), Eigennutzung oder Vermietung. Bei Vermietung: erwartete Kaltmiete.
Verfügbares Eigenkapital und woher es kommt – Erspartes, Schenkung, Verkauf, Bausparvertrag. Ob Eigenleistung geplant ist und in welchem Umfang.
Der schnellste Weg: Der Kunde meldet sich direkt bei mir und vereinbart einen Termin – telefonisch unter +49 173 2525 169 oder über die Terminbuchung. Dann läuft die Finanzierung von Anfang an im richtigen System.
Alternativ trägt er seine Angaben selbst ein, dann liegt alles strukturiert vor und niemand muss abtippen:
Anfrage stellen: tecis-korte.fincrm.de →
Off-Market – der zweite Weg zum Kunden
Nicht jeder Kunde hat schon ein Objekt. Wer noch sucht, ist deshalb kein schlechterer Kunde – im Gegenteil: Er ist früher dran, und Du bist dabei, bevor ein Makler ihn hat.
Ein Teil der Objekte, mit denen wir arbeiten, erscheint nie auf einem Portal. Bauträger, Projektentwickler und regionale Partner geben sie zuerst an Berater weiter, mit denen sie regelmäßig zusammenarbeiten. Jedes Objekt, das uns erreicht, prüfen wir und legen es mit allen Eckdaten ab – Lage, Preis, Zustand, Mietsituation, Rendite.
Der Kunde legt sein Suchprofil an. Lage, Budget, Zweck – Eigenheim oder Kapitalanlage, Bestand oder Neubau. Fünf Minuten, mehr ist es nicht.
Wir gleichen es mit der Objektdatenbank ab. Nicht per Rundschreiben an alle, sondern Profil gegen Objekt.
Passt etwas, melden wir uns. Bevor das Objekt öffentlich angeboten wird. Du bleibst dabei im Bild.
Die Finanzierung liegt daneben bereit. Wer über uns das Objekt findet, finanziert in aller Regel auch über uns – das ist der eigentliche Hebel dieses Wegs.
Wichtig – zwei verschiedene Wege, verwechsle sie nicht:
Finanzierung. Der Kunde ruft an und macht einen Termin, oder er stellt seine Anfrage über tecis-korte.fincrm.de. Nur so entsteht ein Finanzierungsvorgang im richtigen System.
Immobiliensuche. Dafür trägt der Kunde sein Suchprofil in der Objektsuche ein. Das ist keine Finanzierungsanfrage, sondern der Eintrag in den Off-Market-Verteiler.
Zum Weitergeben an den Kunden: die Seiten Off-Market-Immobilien und Immobiliensuche. Dort steht dasselbe aus Kundensicht, ohne Fachbegriffe.
Unterlagenliste zum Verschicken
Wähl aus, was Du über den Kunden weißt – Du bekommst die passende Liste als PDF zum Abhaken. Weißt Du es noch nicht genau, nimm „noch offen": dann steht alles drin und der Kunde streicht, was nicht passt.
Deine Auswahl: Noch offen · Noch offen
Liste herunterladen →Dazu gehört die Selbstauskunft – das ausfüllbare Formular aus dem tecis-System. Beides zusammen an den Kunden, mehr braucht es für den Start nicht.
Die Einwände, die immer kommen
Keine Verkaufsformeln, sondern das, was inhaltlich stimmt. Wer mit einem Argument arbeitet, das nicht trägt, verliert das Gespräch beim ersten Nachhaken.
Der Markt preist das Gegenteil ein: Für einen Abschluss in drei Jahren verlangt er heute 4,37 Prozent – mehr als die 3,95 Prozent von heute. Beide Werte auf derselben Basis, 60 bis 80 Prozent Beleihung; bei Vollfinanzierung liegen beide um 0,60 Punkte höher, der Abstand bleibt gleich. Das ist keine Prognose und kann falsch sein, aber es ist der Preis, den man heute dafür bezahlen müsste.
Was Du nicht sagen solltest: „Die Zinsen steigen sicher." Das weiß niemand. Sag stattdessen: „Der Markt sieht es aktuell so – und wenn Sie warten, wetten Sie dagegen. Das kann aufgehen. Man sollte nur wissen, dass man wettet."
Der stärkere Punkt liegt ohnehin woanders: Wer wartet, zahlt in der Zwischenzeit Miete und tilgt nichts. Das lässt sich mit dem Rechner Miete oder Kauf in zwei Minuten zeigen.
Wird sie – und es ist selten das beste. Nicht weil die Bank unfair wäre, sondern weil sie kein besseres machen muss, solange niemand vergleicht.
Der Unterschied liegt selten bei Nachkommastellen. Zwischen der günstigsten und der teuersten Bank liegt bei identischer Bonität regelmäßig mehr als ein halber Prozentpunkt. Auf 300.000 Euro sind das über zehn Jahre rund 13.000 Euro mehr Zinsen – nachgerechnet, nicht geschätzt.
Das Argument, das wirklich zieht: „Lassen Sie sich das Angebot geben. Wir vergleichen es. Ist es gut, sage ich Ihnen das – dann unterschreiben Sie dort mit einem guten Gefühl."
Oft stimmt das nicht – und wenn doch, ist es eine Frage des Preises, nicht der Machbarkeit. Bei 95 bis 100 Prozent Beleihung liegt der Zins heute bei 4,55 Prozent statt 3,95 Prozent. Das ist teurer, aber es geht.
Wichtiger ist die Unterscheidung, die viele Kunden nicht kennen: Die Nebenkosten müssen aus eigenen Mitteln kommen, der Kaufpreis nicht zwingend. Wer 50.000 Euro hat, kann in NRW ein Objekt für rund 400.000 Euro stemmen – die 48.000 Euro Nebenkosten sind gedeckt, der Rest wird finanziert.
Und: Zusatzsicherheiten zählen. Eine zweite Immobilie oder ein Wertpapierdepot senken den effektiven Beleihungsauslauf und damit den Zins. Danach wird zu selten gefragt.
Zuerst nachrechnen, nicht wegreden. Häufig vergleicht der Kunde die volle Rate mit seiner Kaltmiete – und übersieht, dass ein erheblicher Teil der Rate Tilgung ist, also eigenes Vermögen.
Bei 300.000 Euro, 3,95 Prozent und 2 Prozent Tilgung sind von der Monatsrate rund 500 Euro Tilgung. Die sind nicht weg, die liegen in der Immobilie.
Wenn es trotzdem nicht reicht, gibt es Stellschrauben: niedrigere Anfangstilgung mit Tilgungssatzwechsel, längere Zinsbindung für Planbarkeit, oder schlicht ein günstigeres Objekt. Was es nicht gibt, ist Schönrechnen – eine Finanzierung, die auf Kante genäht ist, wird in zehn Jahren zum Problem.
Das ist kein Grund abzuwarten, sondern der beste Zeitpunkt für ein Gespräch. Zwischen 36 und 12 Monaten vor Ablauf liegt das Fenster für ein Forward-Darlehen: Der Aufschlag ist überschaubar, das Zinsänderungsrisiko fällt weg.
Und es ist der Moment, in dem mehr geht als verlängern – Modernisierung mitfinanzieren, Kapital aufnehmen, teure Ratenkredite ablösen. Die Details stehen auf der Seite zur Anschlussfinanzierung.
Praktischer Hinweis: Bestandskunden mit auslaufender Bindung sind die Gespräche mit der höchsten Abschlussquote. Es lohnt sich, danach aktiv zu suchen, statt zu warten, bis sich jemand meldet.
Richtig – und das sollte man nicht abwehren. Bei einer Kapitalanlage ist die steuerliche Seite oft entscheidend, und ein Steuerberater ist der natürliche Verbündete, kein Gegner.
Was hilft: dem Kunden eine belastbare Zahlengrundlage mitgeben, mit der der Steuerberater arbeiten kann. Genau dafür ist die Kapitalanlage-Analyse gebaut. Ohne Unterlagen kommt der Kunde aus dem Termin mit „mal sehen" zurück – mit Unterlagen mit einer Entscheidung.
Vier Fehler, die Gespräche kippen lassen
Einen Zins nennen, den es nicht gibt. Wer aus dem Bauch heraus „so drei Prozent" sagt und später bei 4,55 landet, hat das Vertrauen verloren – und die Finanzierung meist auch. Lieber die Spanne nennen und dazusagen, wovon sie abhängt.
Die Nebenkosten unterschlagen. Der häufigste Grund, warum eine Finanzierung platzt, ist nicht der Kaufpreis, sondern die 12 Prozent obendrauf, an die niemand gedacht hat. Das gehört ins erste Gespräch, nicht ins dritte.
Bestehende Kredite ausblenden. Jeder laufende Rate mindert die Haushaltsrechnung, oft stärker als der Kunde denkt. Frag früh danach – und prüf, ob eine Ablösung mitfinanziert werden kann.
Zu spät melden. Bei einem konkreten Objekt zählen Tage. Eine Machbarkeitseinschätzung dauert Stunden, eine vollständige Finanzierungsbestätigung wenige Tage – aber nur, wenn wir früh genug im Bild sind.
Wie die Zusammenarbeit läuft
Du meldest den Kunden. Am besten er ruft direkt an und macht einen Termin – oder er stellt seine Anfrage über tecis-korte.fincrm.de. Ein Satz zur Situation reicht für den Anfang.
Ich prüfe die Machbarkeit. In der Regel am selben Tag – mit einer klaren Aussage, ob es geht, in welcher Größenordnung und was noch fehlt.
Wir sprechen mit dem Kunden. Gemeinsam oder ich allein, wie es Dir lieber ist. Du bleibst im Bild, egal wie.
Vergleich und Abschluss. Über 400 Banken, ein Vorschlag mit Begründung – und die ehrliche Aussage, wenn das Angebot der Hausbank besser ist. Auch das kommt vor.
Was fehlt Dir auf dieser Seite?
Sie ist als Arbeitsmittel gedacht und wird weitergebaut. Wenn Dir im Kundengespräch eine Zahl, ein Argument oder eine Unterlage gefehlt hat – sag Bescheid, dann steht sie beim nächsten Mal hier. Für einen konkreten Fall ruf einfach an.
Mo – Fr, 10:00 – 18:00 Uhr · weitere Termine auf Anfrage