Miete oder Kauf
Die Frage lässt sich rechnen – aber nur ehrlich, wenn man beide Seiten fair behandelt. Hier steht, worauf es wirklich ankommt, und ein Rechner, der beide Wege nebeneinander stellt.
Der Satz, der die Rechnung kaputt macht
„Miete ist rausgeworfenes Geld." Der Satz klingt einleuchtend und führt trotzdem in die Irre – denn Zinsen sind es genauso. Wer 300.000 Euro finanziert, zahlt in den ersten zehn Jahren rund 93.000 Euro allein an Zinsen. Auch dieses Geld ist weg.
Ein fairer Vergleich stellt nicht Miete gegen Rate. Er stellt Vermögen gegen Vermögen: Was hast Du nach fünfzehn Jahren, wenn Du kaufst – und was hast Du, wenn Du zur Miete wohnst und die Differenz konsequent anlegst?
Vier Posten, die den Ausschlag geben
Die Kaufnebenkosten. Rund 12 Prozent in NRW, die beim Kauf sofort verschwinden. Sie sind der Grund, warum sich ein Kauf über kurze Zeiträume fast nie rechnet – sie müssen erst wieder eingeholt werden.
Instandhaltung. Als Eigentümer zahlst Du Dach, Heizung und Fassade selbst. Ein bis eineinhalb Prozent des Objektwerts pro Jahr sind ein realistischer Ansatz – in einer Rechnung, die das weglässt, gewinnt der Kauf immer.
Was Dein Eigenkapital sonst gebracht hätte. 80.000 Euro in der Immobilie sind 80.000 Euro, die nicht am Kapitalmarkt arbeiten. Wer das unterschlägt, vergleicht nicht, sondern wünscht sich etwas.
Wertentwicklung und Mietsteigerung. Die beiden Annahmen, die niemand kennt – und die das Ergebnis am stärksten drehen. Deshalb sind sie im Rechner einzeln einstellbar, statt versteckt zu sein.
Beide Wege nebeneinander
Trag Kaufpreis, Deine heutige Kaltmiete und Dein Eigenkapital ein. Der Rechner führt beide Szenarien über den gewählten Zeitraum und zeigt Dir am Ende zwei Vermögenswerte – und die Zahl, ab der es kippt.
Der Sollzins startet mit dem Wert, den der Markt heute für zehn Jahre Zinsbindung aufruft, abgeleitet aus der Pfandbrief-Zinsstruktur der Deutschen Bundesbank. Alle Annahmen kannst Du überschreiben – und das solltest Du auch, denn es sind Deine.
Was die Rechnung nicht beantwortet
Als Anhaltspunkt: Unter fünf Jahren rechnet sich ein Kauf selten, weil die Nebenkosten noch nicht eingeholt sind. Zwischen fünf und zehn Jahren entscheidet die Wertentwicklung. Ab etwa zehn bis fünfzehn Jahren wiegt die getilgte Substanz meist schwerer als alles andere.
Das ist der wichtigste Punkt überhaupt – und er hat mit Geld wenig zu tun. Wer nicht weiß, ob er in fünf Jahren noch in dieser Stadt lebt, sollte die Rechnung gar nicht erst anstellen.
Zwei Prozent im Jahr klingen harmlos. Über fünfzehn Jahre machen sie aus 400.000 Euro rund 538.000 – ein Unterschied von 138.000 Euro, der allein aus einer Annahme entsteht.
Deshalb der ehrliche Rat: Rechne die Sache einmal mit null Prozent Wertsteigerung durch. Wenn der Kauf dann immer noch trägt, ist die Entscheidung robust. Wenn er nur mit optimistischen Annahmen funktioniert, ist es eine Wette.
Der Vergleich unterstellt, dass Du als Mieter den Betrag, den Du nicht für Rate und Instandhaltung ausgibst, Monat für Monat anlegst. In der Praxis passiert das selten – und genau darin liegt ein realer Vorteil des Kaufs, der in keiner Tabelle steht.
Ein Darlehen ist ein Sparplan, dem man schlecht entkommt. Das ist ökonomisch kein Argument, aber menschlich ein starkes.
Beweglichkeit. Ein neuer Job in einer anderen Stadt, eine Trennung, ein Pflegefall – als Mieter kündigst Du mit drei Monaten Frist. Als Eigentümer verkaufst Du, und ein Verkauf innerhalb der ersten Jahre kostet erneut Nebenkosten.
Diese Freiheit hat einen Wert. Er steht in keiner Rechnung, weil er für jeden anders hoch ist.
Dann ist es eine andere Rechnung. Bei einer vermieteten Immobilie zählen Mieteinnahmen, Abschreibung und die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen – Größen, die beim Eigenheim keine Rolle spielen.
Dafür gibt es die Kapitalanlage-Analyse. Sie rechnet den Fall von Grund auf anders.
Lass uns Deine Zahlen durchgehen
Ein Rechner kennt Deine Lebensplanung nicht. Im Gespräch schauen wir uns an, was tragbar ist, wie lange Du realistisch bleiben willst und was passiert, wenn ein Einkommen wegfällt. Manchmal ist das Ergebnis: Miete weiter, und spare noch zwei Jahre. Das sage ich Dir dann auch.
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