Anschlussfinanzierung
Deine Zinsbindung läuft aus – und damit entscheidet sich mehr als nur der Zins für den Rest. Es ist auch der günstigste Moment, um eine Modernisierung mitzufinanzieren, freies Kapital aufzunehmen oder teure Kredite abzulösen.
Worum es geht
Kaum jemand zahlt sein Darlehen in der ersten Zinsbindung vollständig zurück. Nach zehn Jahren bleibt typischerweise ein Großteil der Summe offen – und für diesen Rest brauchst Du eine neue Vereinbarung. Das ist die Anschlussfinanzierung.
Der Unterschied zwischen einem guten und einem mittelmäßigen Anschluss liegt bei einer Restschuld von 220.000 Euro und zwei Prozentpunkten Zinsunterschied bei über 35.000 Euro. Das ist kein Kleingedrucktes, das ist ein Mittelklassewagen.
Drei Wege für die Restschuld – und sie sind nicht gleich gut
Prolongation. Du bleibst bei Deiner Bank und unterschreibst deren Angebot. Der bequemste Weg – und meistens der teuerste, weil die Bank weiß, dass Du nicht vergleichst.
Umschuldung. Du wechselst zu einer anderen Bank. Die Grundschuld wird abgetreten, das kostet einige Hundert Euro Notargebühr – oft ein Bruchteil dessen, was der bessere Zins bringt.
Forward-Darlehen. Du sicherst Dir den heutigen Zins für einen Abschluss in bis zu fünf Jahren. Gegen einen Aufschlag – dafür weißt Du heute, was morgen gilt.
Welcher Weg der richtige ist, hängt davon ab, wann Deine Bindung ausläuft und wie sich die Zinsen bis dahin entwickeln. Das Zweite weiß niemand – deshalb geht es darum, das Risiko bewusst zu wählen statt es zu erleiden.
Der Moment, in dem mehr geht als verlängern
Die meisten denken beim Auslaufen der Zinsbindung nur an eine Frage: Welchen Zins bekomme ich für den Rest? Dabei ist es der günstigste Zeitpunkt im ganzen Finanzierungsleben, um zusätzliches Geld aufzunehmen – und der wird fast immer verschenkt.
Der Grund liegt in der Ausgangslage. Zehn Jahre lang hast Du getilgt, gleichzeitig ist die Immobilie in der Regel im Wert gestiegen. Ein Darlehen über 320.000 Euro auf ein Objekt von 400.000 Euro startete bei 80 Prozent Beleihung. Nach zehn Jahren stehen noch rund 243.500 Euro offen – bei unverändertem Objektwert sind das 61 Prozent, bei einem Wert von 460.000 Euro sogar 53 Prozent. Genau in diesem Bereich sind die Zinsen am günstigsten.
Du hast also Luft nach oben – und die Grundschuld liegt bereits im Grundbuch. Das macht drei Dinge möglich, die sonst deutlich teurer wären.
Modernisierung mitfinanzieren. Heizung, Fenster, Dach, Bad, Photovoltaik. Statt eines Modernisierungskredits zu Konsumzinsen läuft die Maßnahme zum Immobilienzins – und lässt sich mit KfW-Mitteln für energetische Sanierung kombinieren. Wer ohnehin neu verhandelt, sollte die nächsten zehn Jahre gleich mitdenken.
Freies Kapital aufnehmen. Eine Aufstockung ohne festen Verwendungszweck – für eine Kapitalanlage, das Eigenkapital der Kinder, eine Beteiligung oder schlicht als Reserve. Möglich, solange der Beleihungsauslauf es hergibt und die Rate tragbar bleibt.
Teure Kredite ablösen. Autokredit, Ratenkredit, Dispo, Privatdarlehen. Diese laufen zu Zinsen, die ein Vielfaches des Immobilienzinses betragen – und sie belasten Deine Haushaltsrechnung bei jeder künftigen Finanzierung.
Was das in Zahlen bedeutet
30.000 Euro, sieben Jahre Laufzeit – einmal als Ratenkredit, einmal in die Immobilienfinanzierung aufgenommen.
Ratenkredit: 475 Euro im Monat. Über sieben Jahre zahlst Du 39.900 Euro zurück – 9.900 Euro davon sind Zinsen.
Mitfinanziert: 412 Euro im Monat. Über sieben Jahre 34.600 Euro – 4.600 Euro Zinsen. Ersparnis: rund 5.300 Euro bei identischer Laufzeit.
Und das ist die vorsichtige Rechnung. Wer den Betrag stattdessen über die volle Restlaufzeit des Immobiliendarlehens mitlaufen lässt, zahlt monatlich deutlich weniger – dafür über einen längeren Zeitraum. Was besser passt, hängt an Deinem Haushalt, nicht an einer Faustregel.
Die Haken, die dazu gehören
Es wäre unseriös, das nur von der schönen Seite zu zeigen. Vier Dinge musst Du wissen.
Eine reine Verlängerung bei der eigenen Bank prüft meist wenig. Sobald Du aufstockst, wird neu geprüft: Einkommen, Beschäftigung, Objektwert, Haushaltsrechnung. Wer zwischenzeitlich in die Selbstständigkeit gewechselt ist, in Elternzeit steht oder kurz vor der Rente, sollte das vorher besprechen und nicht in den Antrag hineinlaufen.
Das ist auch der Grund, warum der Zeitpunkt zählt: Solange das Einkommen stabil und nachweisbar ist, geht es leicht.
Liegt die eingetragene Grundschuld über der neuen Darlehenssumme – das ist häufig der Fall, weil sie nicht mittilgt – kostet die Aufstockung nichts extra. Reicht sie nicht, muss sie erhöht werden: Notar und Grundbuch, in der Größenordnung von 0,2 bis 0,3 Prozent des Erhöhungsbetrags.
Ein Blick in den Grundbuchauszug beantwortet das in zwei Minuten. Er gehört zu den ersten Unterlagen, die wir uns ansehen.
Der häufigste Fehler bei der Ablösung von Konsumkrediten: Nach einem Jahr steht ein neuer Autokredit daneben, und jetzt sind es beide. Aus einer klugen Entscheidung wird dann eine teure.
Die Umschuldung ist ein Werkzeug, kein Freibrief. Wer sie nutzt, sollte den frei gewordenen monatlichen Betrag bewusst verplanen – tilgen, sparen oder anlegen. Sonst verschwindet er einfach.
Ein Ratenkredit über 30.000 Euro ist nach sieben Jahren abbezahlt. Hängst Du denselben Betrag an ein Immobiliendarlehen mit zwanzig Jahren Restlaufzeit, zahlst Du zwar einen deutlich niedrigeren Zinssatz, aber über die dreifache Zeit – in Summe kann das mehr sein.
Der Ausweg ist einfach und wird zu selten genutzt: den aufgestockten Teil mit einer höheren Tilgung versehen oder ihn per Sondertilgung gezielt vorziehen. Dann hast Du den niedrigen Zins und die kurze Laufzeit. Genau das rechnen wir im Gespräch durch.
Wann Du was tun solltest
Der häufigste Fehler ist nicht die falsche Entscheidung, sondern die zu späte.
Jetzt entsteht der Handlungsspielraum. Ein Forward-Darlehen ist ab etwa fünf Jahren vor Ablauf möglich, der Aufschlag ist zu diesem Zeitpunkt aber noch hoch. Sinnvoll ist es, den Zinsverlauf im Blick zu behalten und zu wissen, wie hoch Deine Restschuld zum Stichtag sein wird.
Hier liegt der beste Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen. Der Aufschlag ist überschaubar, und Du nimmst das Zinsänderungsrisiko vollständig vom Tisch. Wer in dieser Phase abschließt, kauft sich Planungssicherheit – nicht die Wette auf fallende Zinsen.
Für ein Forward-Darlehen ist es jetzt meist zu spät oder nicht mehr nötig. Dafür ist es der richtige Moment, Angebote einzuholen – und zwar mehrere. Deine Bank meldet sich in der Regel etwa drei Monate vor Ablauf mit einem Vorschlag. Wenn Du zu diesem Zeitpunkt bereits Vergleichsangebote hast, verhandelst Du aus einer ganz anderen Position.
Ein Prolongationsangebot ist kein Schicksal. Es ist ein Angebot. Wer es ungeprüft unterschreibt, zahlt in aller Regel drauf – nicht weil die Bank unfair wäre, sondern weil sie schlicht kein besseres machen muss.
Rechne es selbst durch
Trag Deine Restschuld ein und sag, wann Deine Zinsbindung ausläuft – den Zins holt sich der Rechner selbst.
Er nimmt dafür die Zinsstruktur für Pfandbriefe der Deutschen Bundesbank, die jeden Bankarbeitstag neu veröffentlicht wird. Banken refinanzieren Baufinanzierungen über Pfandbriefe – aus der Form dieser Kurve lässt sich ablesen, welchen Zins der Markt heute für einen Abschluss in zwei, drei oder fünf Jahren verlangt. Das ist keine Prognose, sondern ein Marktpreis. Beide Werte kannst Du überschreiben.
Fünf Dinge, die den Unterschied machen
Das ist der wichtigste Satz auf dieser Seite. Nach § 489 BGB kannst Du jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen – mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch dann, wenn Du eine Zinsbindung über fünfzehn oder zwanzig Jahre vereinbart hast.
Wer 2016 mit hohen Zinsen abgeschlossen hat, sitzt also nicht bis 2036 fest. Der früheste Termin liegt bei zehneinhalb Jahren nach Vollauszahlung. Maßgeblich ist die letzte Teilauszahlung – bei einem Neubau also nicht der Vertragsabschluss.
Beim ersten Abschluss hast Du vielleicht 90 Prozent des Kaufpreises finanziert. Zehn Jahre später ist die Restschuld gesunken und die Immobilie meist mehr wert – der Beleihungsauslauf ist deutlich niedriger. Genau das entscheidet über den Zins, den eine Bank Dir anbietet. Viele wissen nicht, dass sie inzwischen in eine bessere Kategorie gerutscht sind.
Am Anfang war die Tilgung oft niedrig, damit die Rate tragbar blieb. Inzwischen verdienst Du wahrscheinlich mehr. Wenn Du die Tilgung bei der Anschlussfinanzierung anhebst, bleibt die Rate häufig ähnlich – aber Du bist Jahre früher schuldenfrei und zahlst insgesamt deutlich weniger Zinsen.
Es muss keine neue Grundschuld bestellt werden – die bestehende wird an die neue Bank abgetreten. Das erledigt der Notar, es kostet in der Größenordnung einiger Hundert Euro, und Du musst dafür nicht einmal vorbeikommen. Rechne diese Kosten gegen die Zinsersparnis: Bei einem halben Prozentpunkt Unterschied hat sich das oft im ersten Jahr amortisiert.
Eine lange Bindung kostet etwas mehr Zins, nimmt Dir aber das Risiko. Eine kurze ist günstiger, verschiebt die Frage aber nur nach vorn. Es gibt hier kein Richtig – es gibt nur die Frage, wie viel Unsicherheit zu Deiner Lebenssituation passt. Bei einer Restschuld, die in zehn Jahren fast getilgt ist, wiegt das Zinsrisiko leicht. Bei einer hohen Restschuld wiegt es schwer.
Die drei häufigsten Fehler
Zu spät anfangen. Wer sich erst meldet, wenn das Angebot der Bank im Briefkasten liegt, hat keine Zeit mehr zu vergleichen – und unterschreibt aus Zeitdruck.
Nur auf den Zins schauen. Sondertilgungsrechte, Tilgungswechsel und die Länge der Bindung entscheiden mit darüber, was Dich das Darlehen am Ende kostet.
Die Tilgung unverändert lassen. Zehn Jahre später dieselbe niedrige Tilgung weiterzuführen verlängert die Gesamtlaufzeit erheblich – und damit die Zinslast.
Wann läuft Deine Zinsbindung aus?
Schick mir Deine Restschuld und das Datum – ich prüfe mit über 400 Banken, was für Dich möglich ist, und sage Dir ehrlich, ob sich ein Wechsel lohnt oder ob das Angebot Deiner Bank in Ordnung ist. Beides kommt vor.
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