Tilgungsrechner
Wie hoch ist die Rate, wie viel bleibt nach zehn Jahren offen, und wann bist Du schuldenfrei? Rechne es Jahr für Jahr durch – und sieh, was ein Prozentpunkt Tilgung bewirkt.
Die Rate bleibt gleich – innen verschiebt sich alles
Ein Annuitätendarlehen hat eine Rate, die sich über die gesamte Zinsbindung nicht ändert. Was sich ändert, ist ihre Zusammensetzung: Am Anfang ist der Zinsanteil groß und der Tilgungsanteil klein. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, damit sinkt der Zins – und weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil.
Deshalb geht es am Anfang so quälend langsam und später überraschend schnell. Und deshalb ist die Restschuld nach zehn Jahren höher, als die meisten schätzen.
Was ein Prozentpunkt Tilgung ausmacht
300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins. Nur der Tilgungssatz ändert sich.
1.125 Euro im Monat. Schuldenfrei nach 44 Jahren. Wer mit Mitte vierzig kauft, zahlt bis weit in die Rente hinein.
1.375 Euro im Monat. Schuldenfrei nach 29 Jahren. 250 Euro mehr im Monat verkürzen die Laufzeit um fünfzehn Jahre.
1.625 Euro im Monat. Schuldenfrei nach 23 Jahren. Der zweite Schritt bringt nur noch sechs Jahre – der erste Prozentpunkt wirkt am stärksten.
Die Rate steigt linear, die Laufzeit fällt nicht linear. Genau deshalb lohnt es sich, die eigene Zahl zu kennen statt einer Faustregel zu folgen.
Dein Tilgungsplan
Darlehen, Zins und Tilgung eintragen – Du bekommst die Monatsrate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die vollständige Tabelle über die Laufzeit. Sondertilgungen kannst Du dazunehmen.
Der Zinssatz startet mit dem Wert, den der Markt heute für zehn Jahre Zinsbindung aufruft – abgeleitet aus der Pfandbrief-Zinsstruktur der Deutschen Bundesbank. Du kannst ihn jederzeit überschreiben, etwa mit einem konkreten Bankangebot.
Die Stellschrauben, die wirklich etwas bewegen
Die meisten Banken erlauben jährlich bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme kostenlos. Bei 300.000 Euro sind das 15.000 Euro im Jahr – und jeder Euro davon wirkt sofort, weil er die Restschuld senkt, auf die Zinsen berechnet werden.
Wichtig ist, dass das Recht im Vertrag steht, auch wenn Du es zunächst nicht nutzt. Es kostet in der Regel nichts und Du brauchst es womöglich in fünf Jahren. Nachträglich verhandeln lässt es sich nicht.
Bei 300.000 Euro, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind nach zehn Jahren rund 228.000 Euro offen – etwa drei Viertel der ursprünglichen Summe. Gezahlt hast Du in dieser Zeit 165.000 Euro, davon rund 93.300 Euro Zinsen.
Das ist kein Fehler, sondern Zinseszins in umgekehrter Richtung. Es ist aber der Grund, warum die Anschlussfinanzierung kein Nebenthema ist: Für diese Restschuld gilt der Zins, der in zehn Jahren am Markt steht.
Viele Banken räumen das Recht ein, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zwei- oder dreimal zu ändern, meist zwischen einem und fünf Prozent. Das ist genau die Sicherheit, die junge Familien brauchen: hoch tilgen, solange beide arbeiten – runtergehen, wenn ein Einkommen wegfällt.
Auch das steht entweder im Vertrag oder eben nicht. Frag danach, bevor Du unterschreibst.
Eine längere Bindung kostet mehr Zins, nimmt Dir aber das Zinsänderungsrisiko ab. Die Frage ist nicht, welche Variante billiger ist – das weiß man erst hinterher –, sondern welches Risiko Du tragen kannst.
Ein Anhaltspunkt: Rechne die Restschuld am Ende der Bindung mit einem deutlich höheren Anschlusszins durch. Trägst Du die Rate auch dann noch, ist die kürzere Bindung vertretbar. Trägst Du sie nicht, ist die Frage beantwortet.
Nach § 489 BGB kannst Du jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen – mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei einer Zinsbindung über fünfzehn oder zwanzig Jahre.
Eine lange Bindung ist damit einseitig zu Deinen Gunsten: Steigen die Zinsen, bist Du geschützt. Fallen sie, kommst Du nach zehneinhalb Jahren heraus. Mehr dazu auf der Seite zur Anschlussfinanzierung.
Welcher Zins gilt für Dich?
Der Zinssatz im Rechner ist eine Marktgröße, kein Angebot. Was Du tatsächlich bekommst, hängt an Beleihungsauslauf, Einkommen, Objekt und Bank. Ich vergleiche mit über 400 Banken – das verschiebt die Restschuld nach zehn Jahren oft um einen fünfstelligen Betrag.
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