Kaufnebenkosten
Sie sind der Posten, an dem die meisten Finanzierungen scheitern – nicht am Kaufpreis. Hier steht, woraus sie bestehen, wie hoch sie in Deinem Bundesland ausfallen und wie viel Eigenkapital Du dafür brauchst.
Warum sie mehr wehtun als der Kaufpreis
Den Kaufpreis finanziert die Bank. Die Nebenkosten in aller Regel nicht – sie erhöhen den Beleihungsauslauf, ohne den Wert der Sicherheit zu erhöhen. Aus Sicht der Bank ist Geld, das für Grunderwerbsteuer ausgegeben wurde, schlicht weg.
In Nordrhein-Westfalen liegen die Nebenkosten bei 12,07 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das 48.280 Euro, die Du zusätzlich aufbringen musst. Wer das übersieht, plant an der Realität vorbei.
Die vier Posten
Grunderwerbsteuer. Der größte Brocken und der einzige, an dem sich nicht verhandeln lässt. In NRW 6,5 Prozent. Bundesweit reicht die Spanne von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in NRW, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
Maklerprovision. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern für die eigene Nutzung teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Ende 2020 – Dein Anteil liegt damit meist bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Notar und Grundbuch. Rund 1,5 Prozent für Kaufvertrag, Auflassung und Eintragung des Eigentums. Die Gebühren sind bundeseinheitlich geregelt – hier gibt es keinen günstigeren Anbieter.
Grundschuld. Rund 0,5 Prozent für Notar und Grundbuch, um die Bank abzusichern. Der einzige Posten, der nicht am Kaufpreis hängt, sondern an der Höhe Deines Darlehens.
Woher die 12,07 Prozent kommen
Der Wert gilt für eine 100-Prozent-Finanzierung: Das Darlehen entspricht dem Kaufpreis, Dein Eigenkapital deckt die Nebenkosten. 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 3,57 Prozent Maklerprovision, 1,5 Prozent Notar und Grundbuch, 0,5 Prozent Grundschuld – zusammen 12,07 Prozent.
Drei dieser Posten hängen fest am Kaufpreis. Einer nicht: die Grundschuld. Sie sichert die Bank und bemisst sich deshalb nach dem Darlehen, nicht nach dem Kaufpreis (§ 53 GNotKG). Nur weil bei einer 100-Prozent-Finanzierung beides gleich groß ist, geht die Rechnung so glatt auf.
Sobald Du mehr Eigenkapital einbringst, sinken die Nebenkosten – bei 200.000 Euro Eigenkapital auf 11,88 Prozent. Finanzierst Du die Nebenkosten dagegen mit, steigen sie auf 12,13 Prozent. Der Unterschied ist klein, aber er zeigt, worauf es ankommt: Kaufnebenkosten sind kein Prozentsatz, sondern eine Rechnung.
Rechne es selbst durch
Kaufpreis eintragen, Bundesland auswählen – fertig. Wenn Du Dein Eigenkapital dazu schreibst, siehst Du sofort, ob es für die Nebenkosten reicht und wie hoch das Darlehen wird.
Was viele nicht wissen
Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Möbel: Was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist, gehört nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Wird es im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen und mit einem realistischen Wert angesetzt, sinkt die Steuer entsprechend.
In der Praxis akzeptieren die Finanzämter das bis zu einer gewissen Größenordnung ohne weitere Nachweise – bei höheren Beträgen solltest Du Belege haben. Sprich das mit Deinem Notar und Deinem Steuerberater ab, bevor der Vertrag steht. Danach ist es zu spät.
Ein Nebeneffekt, den Du kennen solltest: Der Inventaranteil wird von der Bank in der Regel nicht mitfinanziert.
Möglich ist es. Der Beleihungsauslauf steigt dann über 100 Prozent, und der Zins steigt mit – nach unserer Marktbeobachtung um etwa einen Prozentpunkt gegenüber einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital. Über zehn Jahre und 400.000 Euro sind das rund 40.000 Euro mehr Zinsen.
Es ist trotzdem manchmal die richtige Entscheidung – etwa wenn das Objekt sonst weg ist. Aber es sollte eine Entscheidung sein, keine Überraschung.
Kaufst Du Grundstück und Gebäude in einem einheitlichen Vertragswerk, fällt die Grunderwerbsteuer meist auf den Gesamtpreis an – nicht nur auf das Grundstück. Getrennte Verträge führen nicht automatisch zu einer getrennten Besteuerung; entscheidend ist, wie eng Grundstückskauf und Bauvertrag zusammenhängen.
Das ist einer der Punkte, an denen sich vierstellige Beträge entscheiden. Er gehört vor die Unterschrift, nicht danach.
Steuer, Notar und Grundbuch stehen fest. Die Provision nicht. Bei selbst genutzten Wohnungen und Einfamilienhäusern darf Dein Anteil seit Ende 2020 nicht höher sein als der des Verkäufers – die verbreiteten 3,57 Prozent sind die Hälfte von 7,14 Prozent.
Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken gilt diese Regel nicht. Dort ist die Verteilung frei verhandelbar, und das wird sie zu selten.
Dein Eigenkapital sollte mindestens die Nebenkosten decken. Alles darüber senkt den Zins in Stufen: Wer unter 80 Prozent des Kaufpreises finanziert, zahlt spürbar weniger als jemand bei 95 Prozent.
Das ist der Grund, warum sich Warten manchmal rechnet und manchmal nicht – gegen den gesparten Zins steht die Marktentwicklung. Beides lässt sich durchrechnen, und genau das machen wir im Gespräch.
Reicht Dein Eigenkapital?
Sag mir Kaufpreis und verfügbare Mittel – ich rechne Dir aus, was tragbar ist, welcher Zins bei Deinem Beleihungsauslauf realistisch ist und ob es sich lohnt, noch etwas anzusparen. Manchmal lautet die ehrliche Antwort: Ja, warte noch.
Mo – Fr, 10:00 – 18:00 Uhr · weitere Termine auf Anfrage