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Woher der Bauzins kommt – und warum Vergleichsportale eine andere Zahl zeigen
· 5 Minuten
Fast jeder, der über eine Finanzierung nachdenkt, hat vorher eine Zahl gesehen – auf einem Vergleichsportal, in einer Anzeige, in den Nachrichten. Und fast jeder ist überrascht, wenn die Bank eine andere nennt. Das liegt nicht daran, dass jemand nicht die Wahrheit sagt.
Der Bauzins ist kein Preis, den eine Bank sich ausdenkt
Banken vergeben Baufinanzierungen nicht aus eigenem Geld. Sie refinanzieren sich am Kapitalmarkt – zum großen Teil über Pfandbriefe: festverzinsliche Papiere, die mit genau den Immobiliendarlehen besichert sind, die die Bank vergeben hat. Was ein Pfandbrief mit zehn Jahren Laufzeit am Markt kostet, bestimmt also, was die Bank für zehn Jahre Zinsbindung verlangen muss.
Auf diesen Einkaufspreis kommt die Marge der Bank – für Bearbeitung, Risiko und Ertrag. Beides zusammen ergibt den Zins, den Du am Ende im Vertrag stehen hast.
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht die Zinsstrukturkurve für Pfandbriefe börsentäglich. Sie ist damit die sauberste öffentlich zugängliche Quelle für die Frage, wohin sich der Bauzins bewegt – und sie ist die Grundlage, auf der die Zahlen auf dieser Website und in den Rechnern stehen. Stand heute: 04.09.2026.
Warum es nicht einen Bauzins gibt
Die entscheidende Größe heißt Beleihungsauslauf: der Anteil des Kaufpreises, den die Bank finanziert. Wer 400.000 Euro kauft und 320.000 Euro aufnimmt, liegt bei 80 Prozent. Je höher dieser Anteil, desto mehr Risiko trägt die Bank – und desto höher ist der Zins.
Die Staffel für zehn Jahre Zinsbindung sieht heute so aus:
- bis 60 % – 3,68 Prozent. Der Fall, in dem viel Eigenkapital vorhanden ist.
- 60 bis 80 % – 3,98 Prozent. Das ist die Zahl, die Vergleichsportale als „Bauzins“ ausweisen.
- 80 bis 90 % – 4,18 Prozent.
- 90 bis 95 % – 4,33 Prozent.
- 95 bis 100 % – 4,58 Prozent. Der Fall, mit dem die meisten tatsächlich rechnen müssen.
- über 100 % – 5,08 Prozent. Wenn auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden.
Der Unterschied zwischen der beworbenen und der realistischen Zahl ist kein Detail. Auf 300.000 Euro und zehn Jahre macht ein halber Prozentpunkt rund 13.000 Euro zusätzliche Zinsen aus.
Die Nebenkosten sind der eigentliche Engpass
Hier liegt der Punkt, den die meisten falsch einschätzen: Der Kaufpreis lässt sich weitgehend finanzieren, die Kaufnebenkosten in aller Regel nicht. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und – falls beteiligt – der Makler müssen aus eigenen Mitteln kommen.
In Nordrhein-Westfalen sind das bei 400.000 Euro rund 48.000 Euro. Wer 50.000 Euro angespart hat, kann also durchaus in dieser Größenordnung kaufen – nur eben mit einem Beleihungsauslauf nahe 100 Prozent und dem entsprechenden Zins. Das ist teurer, aber es geht. Wer das vorher weiß, spart sich Monate falscher Objektsuche.
Was in Deinem Bundesland anfällt, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus – das ist die erste Zahl, die man kennen sollte, noch vor jedem Exposé.
Die Rechnung, die kaum jemand macht
Der heutige Zins gilt für die Dauer der Zinsbindung – meistens zehn Jahre. Danach steht die Anschlussfinanzierung an, zu einem Zins, den heute niemand kennt. Wer behauptet, er wisse, wo die Zinsen in zehn Jahren stehen, sagt etwas, das er nicht wissen kann.
Was man stattdessen tun kann: die Rate mit einem Aufschlag durchrechnen. Nicht als Prognose, sondern als Frage – trägt der Haushalt die Rate auch dann noch, wenn die Anschlussfinanzierung teurer wird? Bei Vollfinanzierung wären das heute rund 6,08 Prozent statt 4,58 Prozent.
Fällt die Antwort knapp aus, ist das kein Grund, nicht zu kaufen. Es ist ein Grund, die Tilgung anders anzusetzen oder eine längere Zinsbindung zu wählen. Im Tilgungsrechner lässt sich beides direkt vergleichen – inklusive der Restschuld, die nach der Zinsbindung übrig bleibt.
Was Du daraus mitnehmen solltest
- Der beworbene Zins ist der Bestfall. Er gilt bei 60 bis 80 Prozent Beleihung. Plan mit der Zahl, die zu Deinem Eigenkapital passt.
- Die Nebenkosten entscheiden über den Rahmen, nicht der Kaufpreis. Rechne sie zuerst.
- Ein halber Prozentpunkt ist kein Rundungsfehler. Er ist auf zehn Jahre ein fünfstelliger Betrag.
- Rechne die Anschlussfinanzierung mit Aufschlag durch, bevor Du unterschreibst – nicht danach.
Und wenn Du wissen willst, wo Du konkret stehst: der Eigenheim-Check gibt Dir in wenigen Minuten die Größenordnung, mit der sich weiterarbeiten lässt.
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