Baugebiete Sanierungsgebiete
Sanierungsgebiete in Mönchengladbach: Was das für Ihren Kauf bedeutet
Zwei Sanierungsverfahren, ein Untersuchungsgebiet: Chancen und Risiken für Eigennutzer und Kapitalanleger und was Sie vor dem Kauf klären sollten.
Stand: 27.10.2026 · Quelle: Stadt Mönchengladbach
Worum es hier geht
Die Stadt Mönchengladbach stellt aktuell zwei Sanierungsverfahren dar, Gladbach und Rheydt Zentrum, und ein Untersuchungsgebiet, das Nördliche Bahnhofsumfeld. Wir zeigen Ihnen, was ein Sanierungsgebiet ist, welche Chancen und Risiken Eigennutzer und Kapitalanleger haben und was Sie vor dem Kauf klären sollten.
Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Die Gebiete auf einen Blick
Gladbach (Obere Hindenburgstraße / Waldhausener Straße)
- Status: Sanierungsverfahren laut Stadt, Satzungsbeschluss vom 09.07.2025
- Geplante Dauer: 15 Jahre
- Lage laut Stadt: zwischen Aachener Straße, Viersener Straße, Am Minto, Abteistraße, Balderichstraße, Karmannstraße und Sternstraße
Rheydt Zentrum
- Status: Sanierungsverfahren laut Stadt, gleicher Beschluss vom 09.07.2025
- Geplante Dauer: 15 Jahre
- Lage laut Stadt: zwischen Mühlenstraße, Limitenstraße, Stresemannstraße, Moses-Stern-Straße und Wilhelm-Schiffer-Straße
Nördliches Bahnhofsumfeld (Gladbach)
- Noch kein Sanierungsgebiet. Untersuchungsgebiet nach § 141 BauGB
- Ratsbeschluss vom 28.02.2024, Untersuchung seit März 2026 für 12 bis 15 Monate
- Laut Stadt besteht dort bereits ein Satzungsvorkaufsrecht nach § 25 BauGB
Weitere Programme der Stadt: Soziale Stadt Rheydt, Soziale Stadt Gladbach & Westend, Stadtumbau Rheindahlen-Mitte und das Sofortprogramm Innenstadt sind Förderprogramme. Sie können sich mit Sanierungsgebieten überlagern. Der Programmname sagt nichts darüber, ob Steuervorteile gelten. Allein die Nachbarschaft zu einem Sanierungsgebiet begründet keine entsprechende Steuerbegünstigung.
Verbindlich ist der städtische Lageplan; die Straßenangaben sind eine grobe Orientierung und ersetzen keine Grundstücksprüfung. Ob Ihr Grundstück im Gebiet liegt, klären Sie bitte mit der Sanierungsstelle der Stadt Mönchengladbach. Den Kontakt finden Sie auf der Seite der Stadt zu den Sanierungsgebieten.
Was ist ein Sanierungsgebiet?
Ein Sanierungsgebiet ist ein von der Gemeinde förmlich festgelegtes Gebiet, in dem städtebauliche Missstände behoben werden sollen (§§ 136 ff. BauGB). Der Ablauf in vier Schritten:
Vorbereitende Untersuchung (§ 141 BauGB).
Sanierungssatzung (§ 142 BauGB).
Durchführung der Maßnahmen.
Abschluss des Verfahrens.
Die Durchführungsfrist bestimmt die Gemeinde (§ 142 Abs. 3 BauGB). Das Gesetz sieht grundsätzlich höchstens 15 Jahre vor, lässt aber Verlängerungen zu. In Gladbach und Rheydt plant die Stadt mit 15 Jahren.
Wichtig für Käufer: In Sanierungsgebieten können Rechtsvorgänge und Vorhaben genehmigungspflichtig sein (§§ 144, 145 BauGB). Ob ein Ausgleichsbetrag (§ 154 BauGB) anfällt und ein Sanierungsvermerk im Grundbuch (§ 143 BauGB) eingetragen wird, richtet sich nach den jeweils geltenden gesetzlichen Regelungen und der konkreten Sanierungssatzung. Klären Sie beides vor dem Kauf mit der Stadt.
Chancen und Risiken im Überblick
Für Eigennutzer
Chancen
- Steuerabzug nach § 10f EStG: bis zu 9 % der begünstigten Aufwendungen jährlich über zehn Jahre, Abzug wie Sonderausgaben. Das ist keine Erstattung von 90 % der Kosten. Voraussetzung sind unter anderem Eigennutzung und eine Bescheinigung der Gemeinde.
- Die Begünstigung ist grundsätzlich auf ein Gebäude begrenzt. Ehegatten, die die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG erfüllen, können insgesamt zwei Gebäude berücksichtigen. Bei Miteigentum zählt der jeweilige Anteil für diese Begrenzung wie ein Gebäude.
- Aufwertung des Umfelds als Chance, ohne Zusage zu Wertsteigerung oder Vermietbarkeit.
Risiken
- Umbauten, auch ein Fenstertausch, können genehmigungspflichtig sein.
- Die Genehmigung kann Zeit kosten.
- Ein Vorkaufsrecht der Stadt ist gebietsspezifisch möglich, im Untersuchungsgebiet besteht es bereits.
Für Kapitalanleger
Chancen
- Erhöhte Absetzung nach § 7h EStG: bis zu 9 % acht Jahre lang, danach bis zu 7 % vier Jahre lang.
- Sie gilt nur für begünstigte Maßnahmenkosten, nicht für das Grundstück und nicht für alle Renovierungskosten. Auch nicht für den gesamten Kaufpreis; begünstigt können darin enthaltene, gesetzlich qualifizierte Maßnahmenkosten sein.
- Beim Erwerb zählen nur Maßnahmen, die nach einem rechtswirksamen Erwerbsvertrag durchgeführt werden.
- Die Förderung gilt auch in städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
Risiken
- Gemeindebescheinigung erforderlich.
- Zuschüsse mindern die Berechnungsbasis.
- Neubau nach Abriss ist nicht begünstigt.
- Umbauten und Weiterverkäufe können einer sanierungsrechtlichen Genehmigung bedürfen. Maßgeblich sind die geltende Satzung und der Einzelfall.
- Vorkaufsrecht der Stadt.
- Eine Abwendungsvereinbarung gibt es nur im Einzelfall, mit Fristen und möglichen Vertragsstrafen.
- Ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB kann anfallen; das richtet sich nach den gesetzlichen Regelungen und der konkreten Satzung.
Für beide: Die Aufwertung eines Quartiers ist eine Chance, aber keine Zusage zu Wertsteigerung oder Vermietbarkeit.
Kaufleitfaden: in fünf Schritten
Grundstück prüfen. Liegt es im Gebiet? Fragen Sie die Stadt und lesen Sie den Lageplan. Ein Untersuchungsgebiet ist kein Sanierungsgebiet.
Kosten und Vertrag. Kalkulieren Sie Kaufpreis, Maßnahmenkosten, mögliche Ausgleichsbeträge und eine Liquiditätsreserve getrennt.
Genehmigung und Bescheinigung. Klären Sie vor Maßnahmenbeginn die erforderlichen Genehmigungen und die Voraussetzungen der steuerlichen Bescheinigung. Nach Auskunft der Stadt muss insbesondere der erforderliche Modernisierungsvertrag abgeschlossen sein oder ein entsprechendes behördliches Gebot vorliegen.
Maßnahmen durchführen.
Bescheinigung der Gemeinde einholen.
Eine Abwendungsvereinbarung ist ein möglicher Einzelfall, keine Pflicht für jeden Käufer.
Finanzierung im Sanierungsgebiet
Wir unterstützen Sie dabei, Kaufpreis, geplante Maßnahmen und finanzielle Reserven gemeinsam zu betrachten. Klären Sie die sanierungsrechtlichen und steuerlichen Voraussetzungen vorab mit der Stadt und Ihrer steuerlichen Beratung. Vereinbaren Sie anschließend einen Beratungstermin zur Finanzierung Ihres Vorhabens.
Häufige Fragen zu Sanierungsgebieten
Das kann genehmigungspflichtig sein. Fragen Sie vorher bei der Stadt an.
Möglicherweise ist eine Genehmigung nötig. Planen Sie die Dauer ein.
Das ist gebietsspezifisch. Im Nördlichen Bahnhofsumfeld besteht laut Stadt bereits ein Satzungsvorkaufsrecht.
Eine Einzelfallvereinbarung mit der Stadt. Sie kann Fristen und Vertragsstrafen enthalten.
Ob ein Ausgleichsbetrag anfällt, richtet sich nach den geltenden gesetzlichen Regelungen und der konkreten Sanierungssatzung. Fragen Sie vor dem Kauf bei der Stadt nach.
Sanierungsgebiet im Blick?
Wir betrachten Kaufpreis, geplante Maßnahmen und finanzielle Reserven gemeinsam mit Ihnen. Vereinbaren Sie einen Beratungstermin zur Finanzierung Ihres Vorhabens. Für sanierungsrechtliche Fragen wenden Sie sich an die Sanierungsstelle der Stadt Mönchengladbach. Unverbindlich, persönlich und vor Ort in Mönchengladbach.
Mo – Fr, 10:00 – 18:00 Uhr · weitere Termine auf Anfrage · Beratung vor Ort in Mönchengladbach
Hinweis. Diese Seite ist eine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Angaben beruhen auf Veröffentlichungen der Stadt Mönchengladbach (Stand: 27.10.2026). Planungen, Fristen und Verfahren können sich ändern. Verbindlich informieren die Stadt und Ihre steuerliche Beratung.
Quellen: Stadt Mönchengladbach, Seite zu den Sanierungsgebieten und zugehörige FAQ; Amtsblatt Nr. 25 vom 15.07.2025 (Bekanntmachungsnachweis laut Vorrecherche; Satzungstext in dieser Prüfung nicht ausgewertet); Baugesetzbuch (BauGB) §§ 25, 136 ff., 141 bis 145, 154; Einkommensteuergesetz (EStG) §§ 7h, 10f.