Baugebiet Flipsenpesch, Mönchengladbach-Venn
Das Neubaugebiet in Venn: rund 100 Wohneinheiten auf 3,4 Hektar zwischen Hamerweg und Stationsweg. Hier steht, wie es um das Gebiet aktuell steht, was ein Grundstück plus Haus dort kostet – und was das für Deine Finanzierung bedeutet.
Der Stand, den sonst niemand schreibt
Die meisten Seiten zu diesem Neubaugebiet stammen aus der Vermarktungsphase und wecken Erwartungen, die es nicht mehr gibt. Deshalb zuerst die unbequeme Zahl: Die EWMG bezeichnete das Gebiet im März 2026 als „nahezu vollständig vermarktet". Frei waren zu diesem Zeitpunkt nur noch einzelne Grundstücke für freistehende Einfamilienhäuser; die Vergabe der Flächen für Mehrfamilien- und Reihenhäuser stand noch aus.
Das ist keine schlechte Nachricht – es heißt nur, dass sich die Frage verschoben hat. Sie lautet nicht mehr „Wie bekomme ich hier ein Grundstück?", sondern: Was mache ich mit dem, das ich habe – oder wo ist das nächste?
Das Gebiet in Zahlen
GesamtflächeZwischen Hamerweg und Stationsweg in Venn, 41068 Mönchengladbach. Die Straßen im Quartier heißen Flipsenpesch und Hoover Pad.
Wohneinheiten in zwei BauabschnittenErster Abschnitt: 21 freistehende Einfamilienhäuser und 8 Doppelhaushälften. Zweiter Abschnitt: 15 Einfamilienhäuser und 12 Doppelhaushälften. Dazu vier Baufelder für Mehrfamilien- und Reihenhäuser.
GrundstücksgrößenGrößere Grundstücke am Rand, kompakterer Einfamilienhausbau im Inneren, im Osten ein Platz mit Mehrfamilienhäusern. Entwurf: Thomas Schüler Architekten.
BebauungsplanAllgemeines Wohngebiet, zwingend zweigeschossige Bauweise. Die Grundstücke der EWMG sind erschließungsbeitragsfrei – ein Posten, der anderswo fünfstellig wird.
Erschlossen hat die Bauunternehmung Tholen: 7.105 Quadratmeter Straßenfläche, rund 1.700 Kanalmeter, ein Regenrückhaltebecken mit 865 Kubikmetern. Dazu Dachbegrünungen und Versickerungsbecken – das Regenwassermanagement war von Anfang an Teil des Entwurfs, nicht nachträglich aufgesetzt.
Was kostet das dort wirklich?
Diesen Rechner gibt es für kein anderes Baugebiet in Mönchengladbach. Er nimmt die tatsächlichen Größen aus dem Flipsenpesch, rechnet die Grunderwerbsteuer richtig – nämlich nur auf das Grundstück, weil die EWMG es einzeln verkauft – und holt den Zinssatz nicht aus einer Annahme, sondern aus Deinem Beleihungsauslauf.
Das ist der Punkt, an dem die meisten Neubaupläne kippen: Nicht der Baupreis entscheidet über die Rate, sondern wie viel Eigenkapital übrig bleibt, nachdem das Grundstück bezahlt ist. Der Rechner sagt Dir auch, wie viel Eigenkapital Dich in die nächstbessere Zinsstufe bringen würde.
Drei Situationen – und was jetzt zu tun ist
Du hast den Zuschlag. Dann läuft die Uhr. Zwischen Zuschlag und Notartermin liegen bei der EWMG oft nur wenige Wochen, und die Bank braucht vorher eine belastbare Zusage. Wer erst nach dem Notartermin mit der Finanzierung anfängt, verhandelt unter Zeitdruck – und das kostet regelmäßig einen Viertelprozentpunkt.
Du stehst noch auf der Liste. Bei Losverfahren und Sozialpunkten hilft eine Finanzierungsbestätigung nicht beim Zuschlag – aber sie sorgt dafür, dass Du zusagen kannst, wenn er kommt. Und sie sagt Dir vorher, welches Gebot Du Dir überhaupt leisten kannst.
Du kommst zu spät. Dann sind die nächsten Neubaugebiete interessant: REME Los 1 zwischen Neusser Straße und Lohstraße wird derzeit vermarktet, angekündigt sind außerdem Voigtshofer Allee in Wickrath, Frankenstraße in Bonnenbroich und Gartenkamp in Hardt.
Häufige Fragen zum Flipsenpesch
In Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent – aber nur auf den Grundstückspreis, solange Grundstückskauf und Bauvertrag getrennt sind. Bei den Grundstücken der EWMG ist das der Normalfall: Sie verkauft das Grundstück, den Bauvertrag schließt Du mit wem Du willst.
Der Unterschied ist erheblich. Bei einem Grundstück für 135.000 Euro und einem Haus für 490.000 Euro sind es rund 8.800 Euro statt rund 40.600 Euro – ein Unterschied von knapp 32.000 Euro. Voraussetzung ist, dass zwischen beiden Verträgen kein enger sachlicher Zusammenhang besteht – kaufst Du bei einem Bauträger beides aus einer Hand, fällt sie auf den Gesamtpreis an.
Nach Angaben der EWMG vom März 2026 ist das Gebiet nahezu vollständig vermarktet. Frei waren zu diesem Zeitpunkt noch einzelne Grundstücke für freistehende Einfamilienhäuser, für die man sich bewerben konnte; die Vergabe der Flächen für Mehrfamilien- und Reihenhäuser war noch offen.
Den verbindlichen Stand nennt nur die EWMG selbst – wir führen keine eigene Liste. Wenn Du wissen willst, ob sich eine Bewerbung noch lohnt, ruf dort an. Wir helfen bei der Frage danach: Was kannst Du bieten, und was trägt sich langfristig?
Für die Einfamilienhausgrundstücke arbeitet die EWMG überwiegend mit Fixpreisen, die im jeweiligen Vergabeverfahren genannt werden – das soll den Grundstückskauf kalkulierbar machen. Öffentlich ausgeschrieben waren die beiden Investorengrundstücke: 1.416 Quadratmeter für mindestens 679.680 Euro und 985 Quadratmeter für mindestens 394.000 Euro, beide erschließungsbeitragsfrei.
Das entspricht 480 und 400 Euro je Quadratmeter. Als Größenordnung ist das der beste öffentlich belegte Anhaltspunkt – die Fixpreise für die privaten Bauplätze können davon abweichen.
Über mehrere Verfahren nebeneinander: Höchstgebot, Losverfahren, Sozialpunkte und – im ersten Bauabschnitt erstmals – eine Sonderauslosung für zwei nebeneinander liegende Häuser und für Doppelhaushälften. Bei Höchstgebot entscheidet der Preis, bei den übrigen Verfahren gelten Fixpreise.
Bei den Investorengrundstücken zählt nicht nur das Gebot: Es wird zu 30 Prozent gewichtet, die städtebauliche Gestaltung zu 50 und das Umwelt- und Energiekonzept zu 20 Prozent. Zusätzlich müssen dort mindestens 50 Prozent der Wohneinheiten geförderter Wohnungsbau sein.
Vor dem Notartermin – und der folgt auf den Zuschlag oft schneller, als man denkt. Sinnvoll ist es umgekehrt: Erst klären, welcher Betrag tragbar ist, dann bewerben. Dann weißt Du bei einem Höchstgebotsverfahren, wo Deine Grenze liegt, statt sie im Nachhinein zu erfahren.
Eine Machbarkeitseinschätzung dauert Stunden, eine vollständige Finanzierungsbestätigung wenige Tage – vorausgesetzt, die Unterlagen liegen vor.
Flipsenpesch, mit s. „Pesch" ist ein am Niederrhein verbreitetes Flurnamenwort für eine eingefriedete Weide oder ein Feldstück nahe am Hof – dieselbe Wurzel steckt in vielen Ortsnamen der Region. Die Schreibweise ohne s ist ein häufiger Tippfehler, auch in Suchanfragen.
Warum wir und nicht die Hausbank
Ein Neubau ist keine normale Finanzierung. Das Geld fließt nicht auf einmal, sondern nach Baufortschritt – und für die Zeit dazwischen berechnen Banken Bereitstellungszinsen. Wie lange sie bereitstellungsfrei sind, unterscheidet sich von Bank zu Bank erheblich, von drei bis zu zwölf Monaten und mehr. Bei einem Neubau, der sich verzögert, ist das schnell ein vierstelliger Betrag.
Genauso wichtig: Wann gilt das Darlehen als vollständig ausgezahlt? Davon hängt ab, ab wann Deine zehn Jahre nach § 489 BGB laufen – das Recht, jederzeit mit sechs Monaten Frist zu kündigen. Bei einem Neubau ist das nicht der Vertragsabschluss, sondern die letzte Teilauszahlung.
Wir vergleichen mit über 400 Banken und achten auf genau diese Punkte – nicht nur auf die Zinszahl vorne.
Grundstück im Flipsenpesch?
Sag mir Grundstücksgröße, Preis und was Du bauen willst – ich sage Dir am selben Tag, ob es trägt und was es kostet. Und wenn es nicht trägt, sage ich Dir das auch, bevor Du bietest.
Mo – Fr, 10:00 – 18:00 Uhr · weitere Termine auf Anfrage · Beratung vor Ort in Mönchengladbach
Angaben zum Baugebiet nach Veröffentlichungen der EWMG – Entwicklungsgesellschaft der Stadt Mönchengladbach mbH, Stand März 2026. Verbindliche Auskünfte zu Verfügbarkeit, Preisen und Vergabe erteilt ausschließlich die EWMG. Wir vermarkten keine Grundstücke, wir finanzieren sie.